フィリピン不動産投資の注意点

フィリピン不動産投資

投資目的でフィリピン不動産を購入した人を沢山知っているが、9割近くは残念ながら上手くいっていない。
はっきり言ってフィリピンの不動産投資は普通の日本人にとってはかなりリスクが高いし難しい。

なんだかんだ沢山揉めてる人を見てきたので、今回はフィリピンの不動産投資について簡単に持論を語りたいと思う。(ちなみに私自身は不動産投資はしてません)




フィリピン不動産投資の問題。結局管理ができない

不動産業界フィリピン

セブの場合3〜4年前が一番不動産投資が盛り上がっていたような気がする。
プレビルド(建築前の物件)の物件を日本人が沢山買っていて、去年あたりからその物件がようやく完成して引き渡しが始まった。
そう考えると問題が本当に表面化していくのは少し先かもしれないが、結局不動産は出来てからが問題なのだ。

正直私が話に聞く業者のほとんどが「売りっぱなし」の業者だ。
つまり英語も出来ない、フィリピンに詳しくない人間が不動産が出来た後に自分で管理が出来るの?って話になる。
「年利10%で回ります」そんな甘い言葉で不動産を買ってしまった人もいるかもしれないが、10%で回るコンド系の物件なんて私はセブで見たことないよね。

更にコンドミニアムの場合は毎月管理費用が発生する。
そういった支払いをテナントがつかない間もずっとしなくてはいけない。
中にはそんなことも知らないで滞納してしまっている日本人も多いみたいだ。
ちなみに滞納が続くと物件自体を没収されるような事例もあるようなのでかなり大変だ。

フィリピン不動産投資の問題、客がつかない

アビダタワー

そもそも不動産投資の基本は家賃収入だ。
つまり住んでくれるテナントがいないと話にならない。
もし貴方が現地でテナントを自分で簡単に見つけられるような状態であれば成功出来ると思うが、残念ながらほとんどの人は無理だ。
コンド自体が自動で集客してくれるとか、買った先のエージェントが集客してくれるって思っている人は甘すぎる!!!

私は賃貸物件をセブで5回以上引越ししているから、セブの賃貸状況には割と詳しい自信があるんだけど、まず前提として「需要と共有があっていない」
その価格でここ借りる人いると思うの?って物件はセブの中にも山ほどある。

いわゆる日本人が購入するような物件の家賃相場は高い。
ただ、その家賃を払える人がそもそもセブには少ない。
日本人現地採用の相場がセブでは5万ペソ程度。
そんな給料の中で家賃3万ペソの物件にお金を払う人はいないだろう。

そして現地のフィリピン人にいたっては1万ペソ超えるような物件に住める人間はごく少数であり、更にお金を持っているフィリピン人は自分で既に家を持っていたり、逆に投資側に回ってしまっているので借りる側にならない。

つまり狙うなら、お金を持ってる外国人や駐在員になる。(ただ駐在員を入れるとORを出さないといけないので利益はがっつり減ることにはなる)
現に空室ばかりのコンドもセブには沢山あるし、マニラなんてもっと酷いんじゃないかな。
某有名コンドの稼働率10%くらいって話を2年前くらいに聞いたことあるくらいだ。

更にフィリピンでテナントを捕まえる難しさが、「利用年数の短さ」だ。
私はセブに住んで6年を超えているが5回引越ししている。(そもそもセブに6年いる人は長い)

それくらい出入りが激しい上に、年々新しい物件がオープンしている。
つまり現在新しい物件に住んでいたとしても、来年もっと新しくて良い物件が割と同じような賃貸価格で借りれるので、古い物件の価値がドンドン減っているのだ。
よほど人気物件でなければ空室が出れば3ヶ月〜半年くらいは空きが出るのは割とある。
その辺を埋められるようなエージェントと組んだりしない限りテナント探しは結構難しいと思う。

セブでの賃貸探しについてはこちらの記事に詳しく書いてみた

フィリピン不動産はすぐ壊れる

トイレ

更にフィリピン不動産の難しさがこれだ。
本当にすぐ壊れる!

日本人感覚からすると「まだ築5年なの?」って言いたくなるような劣化の激しさが目立つ物件は勿論だし、作りもかなり荒い。(某物件なんて傾いてるのがわかるらしいw)

日本の物件感覚で考えている人は考えを改めた方が良い、トイレが流れなくなるなんてのは勿論だし、私の友人が住んでたコンドは天井が落ちてきたらしいw
更に公共施設の修理が必要だからオーナー全員で負担しろと請求されたり、コンドの自体の問題で水漏れしてるのにオーナー側に請求がきたりと、日本ならデベロッパーの責任になりそうな部分がオーナー側の責任になることもあるみたいなので注意が必要だ。(結局品質は作るデベロッパーによるのでよく調べた方が良い)

あとこっちは家具付きの部屋が一般的で最初にオーナー側が用意しないといけない。
この辺も正直よく壊れるので、2年くらいで色々買い替えが必要になってくることを考えると、完成してからのメンテナンスや維持費用は意外とかかることは覚悟した方がいいと思う。



フィリピン不動産投資で成功する為には

戸建

当たり前だけどフィリピンに片足以上突っ込んでやれる人、またはある程度費用を払ってでも信頼できるエージェントに任せてしまうこと。

あとはプレビルドで買って、出来る前に売り切る。みたいな売ること前提の投資かな。

ちなみに物件に関しては色々難しさはあるけど「土地」って部分に関していえば買いだよね。(外人は買えないが)
私の友人は30年前にマンゴーで買った土地が30倍くらいになったと言っていた。

どっちにしても楽して稼げる案件ではないのは間違いないと思う。
ちなみに自分が住むこと前提であればフィリピンの不動産もありだと思う。

まとめ

色々書いたけど、フィリピン不動産はよく考えて買った方がいい。
売る側は甘い言葉で誘惑してくるが、実情を見てる人間からすると大変なのは間違いない。

既に購入してしまっている人は、信用できるエージェントを探すか、損が増える前にマイナスでもいいから売るのも選択肢の1つだと思う。

私の知っている範囲だとセブで不動産関係で信用できる人は1人しか知らない。
もし困ってる方いればご紹介しますので、ご連絡ください。
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